次贷才是加拿大炒房者的命门

加拿大最大城市多伦多和太平洋沿岸的温哥华及其周边城市房价猛升到高不可攀的程度，有人说是海外炒家在兴风作浪、有的说是房屋供应太少、有的说是央行长期的超低利率政策，但有一个更重要的原因却很少有人愿意提及，而且这是一个10年前曾经引爆美国金融危机的主因，这就是信用等级低劣的房屋贷款，也就是“次贷”。

根据投资市场专家卡尔克哈尼奇Soheil Karkhanechi为加拿大广播公司撰写的分析文章，这个业内人士都知道但却都不愿意提及的为房地产投机炒作推波助澜的因素就是不符合标准的房屋贷款。

故意不提的问题

业内人士不愿意提及这个问题，是因为不论是房地产经纪还是房地产开发商，他们的利益是多卖房；所以他们反对用增税的方式冷却房地产市场，他们给房地产市场过热开出的药方是增加土地供应、盖更多的房子。


多伦多的买房价格战方兴未艾 © David Donnelly/CBC

饱受公众压力的省、市政府为了回应民意，想推出一些治标不治本的措施缓解民怨。比如，不列颠哥伦比亚省政府在大温哥华地区推出了15%的外国人购房税，安大略省政府建议联邦政府对非主要住宅的出售增收资本增值税就是明显的例子。

而加拿大联邦政府主要关心的是一旦发生房地产市场的重大调整、房价猛跌，不让自己，也就是加拿大纳税人，承担太多的财政压力；所以联邦政府在其下属的国营公司加拿大房贷和住房公司已经提高了房贷保险费之后，准备要该公司再度提高房贷保险费。

房贷与房贷保险的脱节

加拿大人购房所需要的房屋贷款由银行等金融机构提供，银行提供的房屋贷款的绝大部分由加拿大政府经营的房贷和住房公司承担保险。换句话说，提供房贷的银行等金融机构并不承担过度发放房贷的风险，这个风险表面上是由国营公司加拿大房贷和住房公司承担，但实际上是由全体纳税人承担。


购房者向银行申请房贷但房贷保险由CMHC提供 © Jae C. Hong/Associated Press

在加拿大联邦政府出台要求银行和信托公司等金融机构严格房贷发放的措施后，虽然表面上看申请房屋贷款的标准被提高了，但上有政策下有对策，想申请房屋贷款但又通不过银行压力测试标准的人仍然可以通过其他方式得到房贷。

上有政策下有对策

比如，外国购房者由于在加拿大没有或者是缺乏收入和信贷历史，他们无法通过商业银行房屋贷款压力测试。再比如，在多伦多已经有一套房的打工族夫妇凭自己的工资买不起第二套房，但他们又想买第二套房子以在发疯的多伦多房地产市场赚上一笔，凭他们的打工收入和信贷情况从银行是贷不出多少钱的。

收听于是这些人就去寻求房屋贷款经纪人的帮助。房贷经纪人会告诉他们，只要能拿出35%的首付和承受的起比银行正常房贷利率高出两个百分点的房贷利率，就可以避开联邦政府要银行实行的严格审批标准的要求。

由于信贷经纪人的收入靠佣金，他们的利益与寻求房贷人的利益就绑在了一起；所以有的房贷经纪人或者是暗示申请房贷的人虚报自己的收入、或者是直接帮助房贷申请人在房贷申请表上填报虚假信息。

知道了问题所在，就用不着采取让中央银行提高利息率这样会影响加拿大所有行业和所有地区的手段，而只需要采取有针对性的措施堵住次贷的发放即可。

一招制敌的办法

这是一个很容易启用、很简单的措施；政府决策者只要愿意，今天做出决定明天就可以全面实行。

这个措施的中心点就是让申请和获得不符合标准的房屋贷款变得困难和昂贵：金融监管局可以要求提供不符合标准房屋贷款的银行和信托公司拿出更多的储备金，这会明显提高这些金融机构的经营成本；金管局可以要求申请不符合标准房贷的人交付更高比例的购房首付；可以严格对房贷申请人年收入的审核，等等。

RCI with CBC 2017.03.25