暴涨之后必有暴跌？大陆楼市或打破铁律

近日，由胡润研究院与万国置地联合发布的全球房价指数显示，合肥房价由于涨幅超过40%，位居2016年全球房价涨幅第一。不过，进入今年1月份以来，特别是春节假日期间，关于合肥楼市暴跌的信息不断传出，甚至当地滨湖区、蜀山区及北城业主于2016年12月底在政务直通车网站反映房价即将崩盘，业主们要求政府救市的文章在网络流传。
从2016年10月2日限购后，合肥二手房市场已经发生翻天覆地的变化，二手房到底跌到什么样子？限购后，市区不论新房或者是二手房都处于一个观望期，而二手房更为惨淡，降价出售案例比比皆是，不过，据财新报道：合肥房价下跌仅为个案，多为急于脱手的二手房；新房由于政府限价尚在市场可承受范围内，均价普遍过万元，成交量有所下跌。那么，合肥楼市的下跌是否会成为大陆楼市大跌的引子？


大陆楼市真的会打破暴涨必有暴跌的铁律吗（图源：Reuters/VCG）

大佬的说辞
尽管无论媒体还是民间对任志强的争议巨大，甚至因为“党性”问题被党媒炮轰，但他对于大陆楼市十年间的价格预判总体还是具有很大的参考意义，在2016年11月《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会上他断定，下一轮涨价比这一轮更高。
他表示，因为在需求侧上进行价格调控的时候，最后导致的是需求在一两年以后，或者是一段时间以后就会爆发。这段时间房价可能会因为政策的抑制而下降，但是2017年会上涨。以后的调控政策可能连15个月也做不到，可能八九个月又反弹了，再出台一个政策，可能五六个月又反弹了。这个调控政策一轮一轮以后越来越涨。只要对需求侧进行抑制，不会对市场有任何好处，也不会对市场的稳定有好处。“地方政府对土地财政的高度依赖”这个根本问题没有得到有效解决，房价长期就还会涨。
融创中国董事长孙宏斌展望中国房地产道：“即使在下行期，中国大的经济发展趋势并没有发生变化，投资的逻辑和规则也没有发生变化，所以即便经济下行压力较大，依然可以在大陆找到发展机遇，始终看好大陆的房地产发展。”
“上瘾”本质难改
相关数据显示，从1995年至2014年，中国每年的土地出让收入由400多亿元（58.3亿美元）猛增到4.29万亿元（6,252亿美元），增长了100倍。
事实上，经过2014年屡屡流拍的低潮后，自2015年下半年以来土拍市场日渐火热，到了2016年，重点城市土地市场更是成为房企争相抢夺的对象，不计成本拍地更是屡见不鲜，为此，许多一、二线城市楼面地价已占到商品房销售价格的50%以上。以北京为例，住宅平均楼面地价从2012年的7,323元（1,067美元）上升到2016年的21,634元（3,153美元），年均复合上涨31%；2012年地价与当年房价的比值为44%，2016年上升到70%，这意味着只有房价大幅上涨开发商才可能盈利。
由于有这么简单和容易的土地资源，导致了地方财政收入有50%以上来自于土地出让金，就是“卖地”。而过于依赖土地财政的后果就是，地方债务的偿还逻辑陷入了一个困境：为了避免出现违约风险，则必须确保地方政府的土地收益；而为了防止房地产泡沫，又不能放松对房地产的调控。
有公开数据表明，在过去的十几年间，大陆随着卖地收入的高企，地方政府的负债也超过了20万亿元（约2.91万亿美元），还不包括被政府转移到平台公司的债务。实际上，多数地方的政府债务已经达到一年可用财力的3倍以上，有的则高达5-10倍。地方政府的债务隐患极大：这也就是为什么中国财政部近期在极力推动地方财政透明化的原因。

暴涨后真有暴跌？
对于大陆房价过度上涨，普遍的看法是：如果暴涨就有可能暴跌，就可能会引发系统性金融风险。此外，各路资金大量流向房地产，也会导致实体经济投资越来越少。很大程度上，2016年房地产市场回升受投资需求和资产配资所驱动，而加杠杆支撑下的回升已经产生了严重的资产泡沫，冲击到了金融和经济稳定。因此，热点楼市量价回调是“挤泡沫”的过程，让住房回归居住属性的基础，更是让资金回归实体的保障。
目前基于大陆劳动年龄人口占比下降，城镇化率将从过去10年年均1.4个百分点降到未来1个百分点以内，楼市整体供求开始平衡，甚至局部已经供过于求，加上第三产业占比提升以后不动产需求下降，业界预计未来楼市增量空间已经触顶。那么，从长远看来，中国经济转型升级背景下，房地产市场发展空间有多大？
此前中国调控坚持“一城一策”： 336个地级及以上城市中，房价同比下跌的占35.7%，上涨的216个城市中，涨幅在10%以上的占23%。因此，绝大多数城市仍受益于“去库存”、稳健货币政策的支持。去年10月份，三四线楼市成交面积同比增速从9月的16.4%上升到24.3%，东部三大都市圈和中部都市圈（以郑州和武汉为核心）内的三四线城市，成为楼市销售增量的主力。从中期来看，随着都市圈内轨道交通的密集布局，城市化转向大城市化和都市圈化，未来楼市有效区域将集中在以四大都市圈为主的区域，这些区域的楼市比较稳定。
因此，未来改善型住房需求还有很大空间。更重要的是，2.6亿外来人口、1.5亿“三留人群”因为户籍、土地、社保等制度缺陷而无法城市化，造成城镇化降速。近年来，中国提出的“三个一亿人”战略，以及近期1亿非户籍人口城市落户方案的推出，均有望打破制度桎梏。
中国国家统计局在2016年三季度经济数据新闻发布会上提到，房地产对经济增长发挥了一定的支撑作用，三季度房地产对经济增长的贡献率在8%左右。对此，中金公司认为：三季度地产服务业对名义GDP增速的贡献率约为12.3%、对实际GDP增速的贡献率约为3.8%。
地产服务业对名义GDP增速的贡献率明显更高，不仅是由于地产服务业名义增长更快，也是因为它在名义GDP中的份额明显高于在实际GDP中的份额。2015年地产服务业在名义GDP中的占比为6.0%。
在过去一年中，中国依旧非常依赖房地产行业来帮助支撑脆弱的需求。房地产销量和房价双双攀升，尤其在一线城市。随着开发商的新项目破土动工，建筑设备的需求出现增长。尽管，在遏制房价上涨的调控政策面前，房地产周期开始转向。但房地产行业依然是中国总需求中最大的贡献力量，如果房地产增速放缓，会给中国2017年经济前景带来重大下行风险。
综上所述，当前尽管大陆高层对于房地产市场的调控如此严密、密集与史无前例，但究其根本，是抑制房价“过快”上涨，但不是“不让涨”。

(一墨 撰写) 多维 2017.02.05